养老地产：保利绿城万科远洋盈利模式对比

随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，养老地产也将会迎来其发展的“春天”。 “银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城等大房企都已提前布局。截至2014年，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。万达集团董事长王健林就表示：“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”

一、数据：全国已有80余家房企进入养老地产领域

随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，养老地产也将会迎来其发展的“春天”。 “银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城等大房企都已提前布局。截至2014年，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。万达集团董事长王健林就表示：“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”

然而，养老地产虽然前景广阔，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。那么，养老地产如何赚钱？其盈利模式目前有哪几种？下面，我们盘点了保利、绿城、万科、远洋等几家先行涉足养老地产领域房企的模式探索。

二、案例：保利、绿城、万科、远洋的模式探索

1.保利地产：独创“微利盈利模型”

从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。2013年，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，将其作为企业创新升级的重要领域进行培育，称未来10年要打造50个养老机构。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。 

由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。

2.绿城集团：“学院式养老”有口碑无盈利

作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。

普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。

学院式养老，即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。根据实际情况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。

绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。

虽然绿城颐乐学院持续亏损，但绿城对养老地产仍痴心不改，董事长宋卫平说：“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损，我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品牌形象及发展会带来一定的促进作用”。宋卫平对绿城“学院式养老”的期望是：“五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”

3.万科：自持社区养老配套

自2010年起，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试。万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发，即涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。

万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆详述万科做养老地产的逻辑和模式：未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，该养老楼宇并不对外销售，仅为满足万科小区的老人。在2013年杭州良渚文化村试点的高端养老地产失败之后，这不失为万科在养老地产这条路上的另一种选择。

早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。

目前，万科的养老地产业务集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。

4.远洋地产：做半护理服务机构

2013年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。

现阶段单纯做养老的获利空间极小，因此，远洋决定操作能盈利的养老机构，其盈利模式就是做半护理的养老服务机构，规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。

远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。

另外一个策略就是多点布局。远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，李明此前表示，“3-5年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一”。 

三、知识延伸 

1.养老地产如何赚钱？  

赚土地的钱——相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。 

赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。 

赚设施的钱——为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。

服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

2.五大典型养老地产项目盈利模式

销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。

会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。 

逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。